こんにちは。
今回は不動産コンサルタントとディスカッションした際に
いろいろアドバイスというか指摘をいただいたので
そちらをご紹介です。
コンサルタントに相談したこと
まず、私が何を相談したのか。
それは一言でいうと
「不動産投資をどうやって始めるのか」
です。
本を読もうが会社の周りの人間に聞こうが
なんか始め方がわかりません。
というのも、株と同じで手法というか考え方が
いろいろあるからなんだと思います。
私が最初に思っていたのは
- 可能な限りリスクがない
- 少額で始められる
- わずかながら収益が出る
で始めたいと思っていました。
その際に考え付いたのは
- 築40年ほどのマンション個室オーナー
- 築22年以上のアパート一棟オーナー
でした。
が、どう考えても利益が出るようには思えず、
不動産購入費用が勉強台となりそうな気がしてなりませんでした。
なぜなら、収益物件のサイトにずっと掲載されているため
現オーナーも売りたいはずでそれがなかなか売れないのだろうと
思っていたからです。
耐用年数を過ぎている物件は確か
償却は4年だったような気がします。
4年後に売り抜けるかというと、
それも微妙ですね。
なので築年数が耐用年数を超えている中古物件は
危ないのではないか、と感じていました。
とはいえ、営業で電話してくる都心のワンルームマンションも
本当に価値があるのかわかりません。
知人が始めたのですが、毎月数千円持ち出しがあるとか。
初めから持ち出しということは家賃が下がってきたら
その額が増えていく、ということですよね。。。
あれはマンションを建てた不動産屋が
売れてさえくれればいい、という程度しか思っていないような気がしてなりません。
（個人の偏った考え方ですみません。）
なので、私自身、どうやって何から始めたらいいのか
答えが見つかりませんでした。
それをコンサルタントに相談というかモヤモヤを
聞いてほしかったということです。
コンサルタントからのアドバイス
アドバイスは単純明快でした。
要はもちろん投資として始めるので、
利益を出せるようにすることが大切であり、
ギャンブルをすることがうまみなわけではないということ。
つまり私へのアドバイスは以下でした。
- お金（スタート金額）を貯める
- 土地が重要なので始める際はどの土地にするかも相談する
- 本気でスタートしたいなら必要ない限り趣味で車を買い替えない
ウーム。確かに。
お金を貯める
まずはオーバーローンはあり得ないとのこと。
リスクが高いうえに2件目、3件目も考えた際に
融資も有利な条件とならない可能性を高めるとのこと。
なので、目標としては土地の購入資金の全部または２/３程度は
お金を貯めたほうが良いとのこと。
ただどうしてもすぐ始めたいのか？とも聞かれましたが、
まずは私はお金を貯める癖をつける必要があるので
軍資金を作ることを選択することとしました。
土地購入からの相談
やはり土地が明暗を分けることも多分にあるそうです。
ちなみに聞かれたのは
「先祖代々の土地で手放すことができないってことありますか？」
でした。
私の場合、答えはNoです。
で、コンサル曰く、
大規模改修が発生する前に売るという出口戦略もあるので、
手放せないという感情が時として判断のノイズになることもあるとのことでした。
私の場合、地主ではないので、そういった土地はありません。
したがって、必要に応じて転がすことはできるとしました。
また、私がここに建てるといいのでは？
と思った土地がありました。
そこを相談してみたところ、
「住居として済むのは良いが賃貸としては弱い土地」
と指摘され。
何となく自分でもわかっていました。
でも家から近くに自分のアパートがあるということのメリットばかりに目が向き
ちょっと視野が狭いかな、と思わされたなと感じました。
車の買い替え
まず、乗りたい車に乗ることを我慢する必要はないが、
本当にそこにお金を使ってもいいのか考えるきっかけとして
投資に回すお金を貯めるという天秤を持つ程度に
車の購入は控えたほうが良いとのアドバイス。
つまり、趣味を捨ててまでやることではない一方で、
際限なしにたまればすぐ車に使う、というのを
立ち止まって少し考え、軍資金としてためておくという選択肢を
ちゃんと持ちましょう、ということでした。
そもそも、車という資産価値の低い物に対しての金遣いを
抑制したく、不動産投資を考えている面もあるので
ご指摘の通りでした。
アドバイスをもらった感想
正直、オーバーローンを含め今回の相談のタイミングで
商談が始まるようなことであれば私はパートナーと選ぶことはないと
思っていました。
今回出会った方は
「まずお金をためなさい」
でしたので、当たり前のことを当たり前として強く言っていただけ、
パートナーとしてよいのでは？と感じます。
周りでも諸経費込みでフルローンで始めた知人は
何人もいます。
それなりに考えがあってのことだとは思いますが、
私がパートナーに選んだ型のアドバイスは違った、また、
自分が思っていた考えに近かったので、
その考えを参考に始める準備をしていきたいと思います。
では。
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